注意!你家小區車位權屬有變動 新規逐條解讀

2019-10-25 10:37 來源:青島晚報官微 標簽:小區車位

10月8日,自然資源部關于城鎮住宅小區地下車位(庫)確權登記若干問題的意見,發出征求意見稿。

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這個關乎大家真實切身利益

意見如下:

一、地下車位土地用途、使用期限,依據國有建設用地出讓合同、劃撥決定書等認定。

多用途國有建設用地范圍內配建地下車位,與地上建筑物配建比例明確且按用途在空間上能夠明確區分的,其土地用途、使用期限按對應地上建筑物的土地用途和使用期限認定;在空間上不能夠明確區分的,按地上建筑物使用期限最長土地的用途和使用期限認定。

解讀:

在確權后,地下車位的年限最長為住宅的70年同期。更有意思的是,如果是一個商住混合用地,當地上建筑無法進行切分,即住宅插在商鋪上的時候,地庫也是混合使用的,所有車位均按照70年計。

當然對于只有40年的商辦性質用地建成的酒店公寓,其對應產權年限最多只有40年。

這里值得思考的是,如果車位成為產權品,其不僅具有再交易價值,其抵押價值也將出現,那么評估40年與70年之間的差異額,是否會有明顯變化呢?

二、配建地下車位原則上以“個”劃分定著物單元。

每個定著物單元與所在國有建設用地宗地設為一個不動產登記單元。單建地下車位原則上作為一個定著物單元,與其占用的國有建設用地宗地設定為一個不動產登記單元。

解讀:

這個應該比較好理解了,車位的定價和估值,不以面積大小來衡量。

在實際銷售過程中,因為距離單元門的遠近、停車入庫的便捷度、因消防,污水井,通風等造成的層高降低、子母車位等,車位售價會有差異。

這個定價差異與高層住宅因為樓層,景觀,東西邊套等一樣存在。實際上車位能做到無差異化嗎?車位比房子差異化更加明顯啊。比如,子母車位的價值算一個是否合理?

三、申請配建地下車位首次登記的,原則上與地上建筑物一并申請。

單獨申請配建地下車位首次登記的,應提交配建地下車位符合規劃和竣工驗收材料、調查或測繪報告、稅費繳納憑證等材料。配建地下車位用于轉讓的,還應提供確認地下車位轉讓后屬于權利人專有和共有部分的面積,以及確認車位劃分、編號等材料。

配建地下車位轉讓的,應遵守有關地下車位轉讓的政策規定。配建地下車位和地上建筑物一并轉讓的,可一并申請辦理轉移登記。

解讀:

這個是非常焦點的事情。

①開發商不能提前銷售車位

這樣的好處是,車位實際周邊情況清晰。問題是,車位的銷售回款難度都增加了。房子都賣完了,哪有營銷置業顧問愿意留下來賣車位?營銷費也花完了,哪有額外預算去推廣車位。

這對于業主而言,也未必是好事。要知道,如果開發商強逼著你買,你也就買了。就好比當初的房子,“被忽悠”的最后都是贏家。

②“提交,稅費繳納憑證”意味著需補交土地金?

這個問題,是現在很多城市都遇到的真實情況。開發商不會自己去承擔相關成本的增加,當然小業主更加不愿意。原本地庫的成本已經很高,導致車位售價高企,再攤入一些稅費成本,會造成車位的銷售難度增加。

四、申請單建地下車位首次登記的,應一并辦理國有建設用地使用權及地下車位所有權登記。

單建地下車位符合國土空間規劃但未辦理地下空間用地手續的,可按照本意見辦理地下車位登記。

解讀:

這個方向有利于解決部分異地配建或單獨車位用地的歷史遺漏確權問題。或許未來我們會看到很多單獨城市用地用來建設車位。畢竟車位亦可以收租,轉讓,抵押融資,似乎是一門挺好的生意。

五、地上建筑物所有權已辦理轉移登記,其所有權人因購買等實際使用配建地下車位,該地下車位已辦理首次登記的,由轉讓雙方持購買合同、稅費繳納憑證申請辦理地下車位轉移登記;該地下車位未辦理首次登記的,由開發建設單位提供配建地下車位符合規劃和竣工驗收材料、調查或測繪報告等,配合購買人辦理地下車位登記。

解讀:

這個對于有些車位多年不售,或者售了部分還有大部分未售的房企而言,要值得重視了。

簡單的說,已經銷售的無產權的車位業主,有權利去主張獲得車位產權。而實際操作中,多數是以租代售,并未補交相關費用,甚至很多城市,地上住宅是單獨竣備的,為了銷售方便,有些項目根本是不去竣備地庫。這些遺留問題將會扯皮到車位確權。

判斷,大概率,有些房企多一事不如少一事,加上全年銷售額的短缺等原因。會考慮把之前未售的一些存量資產(車位)重新梳理后盡快銷售,全部賣完了,既成事實后,有利于切割與項目公司的主體關系。

另外,后半條,未辦理產權的已售車位,開發建設單位要配合登記。姑蘇建議多數購買者就不要強求了,有產權有好處也有短處,比如再交易,哪個容易?想想?

六、對經依法批準,將原有地下空間改建、擴建、改用為地下車位申請登記的,還應提供改建、擴建、改用后的建設工程符合規劃和竣工驗收等材料。

解讀:

這條主要針對的企業主體,個人涉及的情況較少。

七、登記機構已獲取地下車位符合規劃和竣工驗收材料、調查或測繪報告等材料的,不得要求申請人重復提交。

解讀:

算是服務企業的條文。

八、本意見實施前,經依法批準建設,符合相關規劃許可條件、建設標準,不計算容積率、不計土地出讓價款的配建地下車位,可按本意見相關要求辦理不動產登記。

本意見實施前,已依法辦理的地下車位不動產權屬證書(含不動產統一登記前依法辦理的房產證、土地證)繼續有效。

本意見有效期5年。

解讀:

這條再次明確告知某些無知之人。地下車位是不計入公攤的,是沒有資格要求開發商“免費”給全體業主所用的。當然,反之計入公攤的,開發商都不具備銷售資格,業主拿去就是。

當然,短期內不會發生實質性的變化,但如自己小區莫名的有車位被推出來銷售的時候,多個心眼就是。

責編:王曉莉
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